Pisos 4 Dormitorios Las Tablas

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El precio medio de las compraventas ha subido un 13% en el último año, un porcentaje que se dispara hasta el 26,8% en el caso de las casas nuevas

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La renta tipo de un inmueble en el nuevo PAU en alquiler asciende a 1.142 euros/mes después de experimentar una subida del 6,7% interanual

Madrid, sin la ‘Operación Chamartín’, pierde el norte inmobiliario

La oferta de vivienda nueva languidece en la capital

El mercado de la vivienda se caracteriza por su gran heterogeneidad y, en los últimos años, por las distintas velocidades a las que se está reactivando en cada zona. Hay enclaves que están despertando del pinchazo de la burbuja al ralentí y otros a velocidad de crucero. Entre las demarcaciones más boyantes, despuntan el centro de ciudades como Madrid y Barcelona y determinadas áreas costeras, pero no son las únicas. Un caso especial es el consolidado PAU de Las Tablas, al norte de la capital, donde la recuperación del sector residencial es más que nítida.

Este barrio, que afloró justo en los años previos al desenfreno inmobiliario, vive una edad de oro. Muy alejado ya de la crisis que azotó al ladrillo y que padeció en menor intensidad (el ajuste de los precios aquí fue inferior al 30%), puede decirse que experimenta todo un pequeño boom. Basta con sumergirse en los portales on line de viviendas para apreciar que Las Tablas es un micromercado donde las casas cotizan muy al alza.

Para explicar el esplendor inmobiliario de Las Tablas, los expertos desgranan los múltiples factores que han convertido a este PAU en un punto estratégico-residencial. El principal pasa por el asentamiento de grandes empresas nacionales e internacionales, como Telefónica, BBVA, Mediaset, Caser, Huawei, British Telecom y un largo etcétera. Este entorno empresarial ha disparado el número de demandantes de vivienda. Sólo en las sedes de Telefónica y BBVA trabajan 14.000 y 6.000 personas, respectivamente.

“Esta enorme y potencial demanda responde, además, a jóvenes profesionales en buenas posiciones”, pondera José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y socio de Chamberi Asset Management. Éste no duda en señalar que, al margen del centro, el mercado de la vivienda de Las Tablas registra el mejor comportamiento en la capital, por delante de los PAU de Montecarmelo y Arroyo del Fresno y de alguna zona de Aravaca.

La boyante realidad terciaria tiene su eco en los precios de las viviendas en venta, sobre todo, de particulares. Y principalmente en los áticos, unos inmuebles por los que se llega a pedir casi un millón de euros en los de mayor superficie. En el caso de los pisos de dos o tres habitaciones y de unos 150 metros resulta fácil ver precios superiores a 600.000 euros, situándose la mayoría de esta oferta entre los 400.000 y el medio millón.

“Ni que estuviéramos en el centro de Madrid”, comenta sorprendido Nacho, inquilino y potencial comprador en Las Tablas, al ver los “desorbitados” importes que se piden. Este empleado del BBVA sigue de cerca el mercado y ve cómo están escalando los precios. “Las viviendas más caras que se vendían en una promoción cerca de mi casa estaban en 600.000 euros y ahora una agencia las comercializa por 966.800”, afirma.

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Estos precios de oferta de particulares, sin embargo, distan bastante de los fijados por las promotoras y, lo más importante, están alejados de los precios finales de venta, según urban Data Anlytics (uDA), firma especializada en el análisis de datos del mercado de la vivienda. Esta compañía cifra en 345.361 euros la cuantía media absoluta que se paga por una vivienda e informa de que el precio unitario del metro cuadrado es de 3.200 euros (3.283 en la obra nueva y 3.197 en la de segunda mano). “La estrecha diferencia entre la nueva y usada se debe a que la más antigua es muy reciente y a que está en las mejores zonas”, explica Carlos Olmos, director de uDA.

Los analistas justifican el desfase entre las pretensiones de los particulares y los precios de venta alegando que muchos de los pisos de segunda mano que se comercializan fueron adquiridos en el boom. “Los propietarios, que quieren como mínimo vender a lo que compraron, piensan que se vende todo y ponen precios altos por si suena la flauta”, critica un comercial. Otro aviso que lanza es que algunos anuncian pisos de precio tasado (más de la mitad en el desarrollo están sujetos a algún tipo de protección) a precio libre, tanto en venta como en alquiler.

Viendo con perspectiva los datos de precios de uDA, se observa una evolución con tintes de boom. Hasta un 13% han subido en el último año, un porcentaje que se dispara al 26,8% en la oferta nueva y que se sitúa en el 8,3% en la usada. “La ciudad está sufriendo una polarización hacia el norte, con focos de empleo en la desembocadura de La Castellana y en el eje de la carretera nacional A-1. Esta polarización es una de las causas del calentamiento de Las Tablas”, asegura Olmos.

Los promotores confirman este encarecimiento, incluso en el transcurso de las ventas en un mismo residencial. Admiten que han llegado a subir unos 500 euros por metro entre las primeras y las últimas ventas. “Llevamos incrementando los precios portal a portal desde finales de 2013. Por ejemplo, en un proyecto empezamos con pisos de tres dormitorios por 298.000 euros y acabamos vendiéndolos por 385.000”, señalan desde una promotora, donde remarcan, no obstante, que las tarifas actuales aún están lejos de las de 2007.

Otras fuentes del sector ratifican la pujanza de Las Tablas con una esclarecedora afirmación: “Hay tanta demanda e interés por las nuevas promociones que es mejor no darles visibilidad porque los comerciales no dan abasto para atender a los posibles compradores”. La mayoría de promotoras de la zona trabaja con “lista de espera”, dicen.

A la ingente demanda se suma otro factor clave que está propulsando el mercado de la vivienda en Las Tablas: la escasa oferta de obra nueva, que es consecuencia directa del agotamiento casi total del suelo. Apenas hay seis proyectos con producto en comercialización, incluido el residencial Capricornio Las Tablas, una promoción llave en mano que se ha explotado en alquiler en los últimos años y que ahora se está vendiendo, principalmente, a sus inquilinos e inversores, que obtienen rentabilidad desde el primer día.

Entre el producto disponible también está la fase II de la promoción El Balcón de las Tablas de Aelca. Esta promotora es todo un referente en Las Tablas, como incide su directora comercial, Marta Furones, quien recuerda que Aelca ha cosechado un éxito de ventas en sus últimos proyectos en el PAU, vendiéndolos por completo sobre plano. Furones ensalza la adaptación de la oferta a la nueva demanda. “Tras hacer un estudio de mercado y conocer las necesidades del cliente, decidimos diseñar un producto que no existía y que pasa por una vivienda más grande que contrasta con lo que inicialmente se hizo en este ámbito, de uno y dos dormitorios”, afirma.

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En total, en los seis proyectos en venta sólo queda un puñado de viviendas (unas 70, según Knight Frank) y no aumentará mucho más. “No hay suelo”, sentencia Ruiz Bartolomé. Este aviso es confirmado por el Ayuntamiento en el estudio de edificabilidad remanente. Según el Consistorio, a 1 de enero de 2016, sólo había 39.005 metros cuadrados edificables de uso residencial disponibles en Las Tablas para 439 viviendas, lo que significa que sólo quedaba un 3,2% del suelo planificado para este fin (1.198.867 metros/12.272 casas).

La carestía extrema del suelo está provocando una gran tensión en los precios. Los expertos calculan que se habrían (es muy difícil saberlo porque no hay operaciones) disparado un 25%. “Queremos desarrollar, pero es imposible”, lamentan desde una promotora que vendió en sólo dos meses un proyecto de 14 viviendas de unos 180 metros cuadrados con precios que rondaban los 550.000 euros.

Ante este gran desequilibrio entre demanda y oferta, Laura Sampedro, directora del departamento de Estudios de Foro Consultores, vaticina que los precios continuarán subiendo, tanto en las viviendas en venta como en alquiler. “Sobre todo, en arrendamiento”, advierte. Sampedro tiene claro quién seguirá comprando y alquilando: parejas jóvenes y familias con hijos que buscan residenciales con zonas comunes, trabajan en la zona y que, en muchos casos, viven de alquiler.

En este sentido, cabe destacar que junto con los jóvenes trabajadores de las multinacionales, los inversionistas, incluso de nacionalidad china, representan el otro gran foco de demanda, toda vez que el arrendamiento es un negocio seguro y muy rentable. “La rentabilidad bruta total (alquiler más plusvalía) del último año en Las Tablas ha sido del 17,88%, muy por encima de la media de la ciudad, en el 8,11%”, expone el director de uDA.

Exactamente, la renta media en Las Tablas asciende a 1.142 euros por mes, según los datos de uDA. Al igual que en la compraventa, los precios describen una sólida escalada a un ritmo del 6,7% y el periodo medio de comercialización es de cuatro semanas.

A pie de calle, Lucía Martínez, directora de la oficina de Promora en Las Tablas, corrobora el auge residencial de este barrio gracias a la potente demanda existente, “lo que garantiza que los precios seguirán subiendo”, pronostica. “En estos momentos”, añade, “el precio estándar de los pisos de tres habitaciones ronda los 390.000 euros, cuando hace un año se comercializaban por 340.000”. Respecto al alquiler, apunta que las viviendas de tres dormitorios salen por unos 1.200 euros y los de dos cuestan unos 1.000 euros. “Tenemos pisos en arrendamiento que no llegamos ni a publicar para evitar un bombardeo de llamadas”, declara.

Martínez aporta un factor más que, en su opinión, juega a favor de Las Tablas: la Operación Chamartín. O mejor dicho, el bloqueo de esta actuación. “Que la prolongación del Paseo de la Castellana esté parada está provocando que una parte de la demanda embalsada del norte haya comenzado a desplazarse al PAU”, manifiesta.

Pese al dulce momento de Las Tablas, los entendidos no creen que haya un boom. “La gente no está comprando cualquier cosa a cualquier precio como pasó hace una década. Además, la banca controla bastante a quién da financiación y exige ahorro a los compradores”, sostiene Martínez. Ruiz Bartolomé defiende que este PAU, que nació y chocó de lleno con la crisis, “se está conformando ahora en precios y está buscando su techo, su equilibrio”.

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